榜首、具有不可替代性
在相对老练的商场范围内，结合你的床位数，假定你的项目辐射的区域是方圆5公里，周边的十几个社区，那么你就要考虑在你的“地盘”里，假定有人新建一个项目（特别说明：非改建项目），而且价格上你没有任何优势。
你要考虑清楚是否做这个事情，因为新建的项目在服务理念、建筑结构、装修上更吸引白叟，不论你成不供认，这就是现实。
不可替代性首要表现在中心竞争力，比如你的物业里有一个小花园，野外活动空间较大，那就会愈加吸引白叟或许子女喜爱，这也印证了我之前说的观念：客户在比照几家养老院后，注要点一定是在谁家有特别的当地，而不是比照你们都有棋牌室。
举一个不好的不可替代性事例，前一段时间受邀去评估一个县城里的商务酒店，现在处于半运营情况，客人不是许多（老板说城北上一年刚刚开了几家新酒店，对他简直是灾难性的冲击），老板想盘活这个资产，投几百万改造一下（这样的起点，很难做好养老院，因为出资者看不到服务才是中心）。
我看往后主张不要再出资养老了，养老也很难做滴。
首要酒店的方位是非常好的，临街，也在县城比较富贵的区域，可是没有院子，孤零零的一栋建筑物，从大堂进去电梯然后走进通道，狭隘的过道轮椅双向通过都很难，采光极差，很暗淡，走廊两边都是房间，很拥堵、很压抑。假定直接出门晒太阳，意外风险问题又得不到保证。
我在考虑：莫非要白叟一年365天24小时都在这栋楼吗？你会把你的父母送过来吗？
答案是否定的。
第二、消除负面影响
你的物业成为放置，一定有深层次的原因，找到这个原因，然后做个比照，未来假定做养老院会不会也被“放置”或许不看好。
我常常举一个很极点的比如，假定这个物业里本来发生过谋杀案，而被咱们回绝，请不要再做养老了，因为白叟愈加迷信这些内容。
再举一个比如，假定这儿本来因为紧邻火车道或许快速通道，车来车往，噪音比较大，短时间内改变不了现状，请你也不要做养老。
再比如本来附近有化工厂，物业放置了，可是后来化工厂外迁，你的时机或许来了，可以考虑做养老，可是不要忘掉上面讲的榜首条。
你有考虑过这个问题吗？假定你非要在医院里做养老，请细心规划好自己的服务产品和政策人群，养老的实质是要连续有质量的晚年生活，而非仅仅停留在医疗护理上。
第三、改造型总本钱低于新建总本钱
有些人在算这个帐的时分都有一个误区，总觉得改造型项目必定比新建项目出资少，假定你是这样考虑的，主张你当即中止这样愚笨的想法。
具体原因我不在这儿具体说明，因为关于财政测算咱们可以讲上一天一夜，有时机给咱们具体说明养老项目的投入产出分析。
有一点你可以留心，那就是在你改建项目的过程中一定要做好装修改造施行方案，切不可拍脑袋想到哪里就改哪里，因为你改着改着就会发现，越深化越费事，越费事越花钱。
这就是改造项目的特征，一不当心几十万、几百万就没了。本来期望节约一次性出资来进步自己的价格优势，到后项目品质感也没有提上来，自己的价格和竞争对手相差无几，乃至为了平衡理论上的财政报表，而把价格定的过高，价格高了，人也就相对少了。
在养老这条路上渐行渐远，懊悔不已。
第四、防止物业空间和建筑结构先天性缺点
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建筑物规划运用年限是多少，现在现已用了多少年？
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建筑物是框架结构仍是砖混结构，部分要害方位的墙体能不能打通？
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有没有电梯井，能不能安装医用电梯或外挂电梯？
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过道、房门宽度够不够，假定不够用，能不能拓宽？
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消防、上下水是否符合要求，能不能改？
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楼内各功用用房如卧室与卫生间高差大不大？
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相邻楼宇之间通道有没有高差，假定有的话能不能改？
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相邻建筑物之间有没有高差，假定有怎么解决无障碍交通？
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假定可以改动，结构布局，改造装修本钱高不高？
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假定不能改动，住建局或规划局是否同意推倒重建？
……
这些问题一定要搞清楚，因为开弓没有回头箭，一旦开工就要往里面砸银子了。
第五、其它类别
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所处地段未来规划
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物业产权归属
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土地性质与可运用年限
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周边居民情绪等。
以上这些问题都考虑清楚了，你觉得万事大吉了吗？
恰恰相反，这才刚刚初步，就像文章开头说的那样，假定你过多沉浸在物业本身而忽略商场的感触，那就要当心了，因为消费者基本上不会注重出资方为改造现有结构进行的必要权衡和退让，被消费商场考量的是终的产品或许服务的感知价值和实实在在的利益。
假定你想让你的项目更好施行，并以出色的形象向世人展现，那要点注重那些真正要来入住你养老院的人，或许要点注重影响白叟入住的子女。
假定物业现已确认，那就初步着手研讨未来服务的政策人群是那些人？他们的年龄阶段70+？80+？90+？他们都有哪些特征？他们需求什么类型的服务产品？他们的注要点在哪里？
这就是要求你的团队有必要细心研讨未来项目的主力客群，并依据他们的需求规划服务项目。这样才能把你选好的物业推向正确的方向。
